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上半年土地成交近萬億 三四線城市成房企布局重點

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7月2日,克而瑞發布的研究報告顯示,今年上半年一二線城市土地市場政策收緊、供應緊張,中西部省會城市成交規模持續領先,環廣深、環上海區域部分熱點三四線城市量價快速增長。其中,鄭州成交土地總規劃建筑面積為2070萬平方米,位居全國首位;重慶、武漢緊隨其后,成交土地總規劃建筑面積分別為1271萬平方米、1266萬平方米。上半年總成交金額為9436億元,同比增長22%,環比下降26%。

克而瑞認為,在住建部和國土部聯合發文強調部分去化周期較短的城市要強化住宅類用地供應的要求下,下半年土地成交規模將會逐步回升,一二線城市土拍競價有望回歸理性。

 三四線城市成交搶眼

今年上半年,土地市場在一季度受春節假期影響致成交相對冷淡后,二季度受供應收緊的影響而進一步走低。克而瑞數據顯示,我國上半年共成交土地總規劃建筑面積為17534萬平方米,同比微增3%,環比下降24%。

分城市能級來看,一線城市成交土地總規劃建筑面積為1214萬平方米,同比增長15%,環比降幅30%;二線城市成交土地總規劃建筑面積為11376萬平方米,同比下滑3%,環比降幅達到35%;三四線城市成交土地總規劃建筑面積為4944萬平方米,同比增長16%,環比增幅高達29%。

在成交金額方面,上半年總成交金額為9436億元,同比增長22%,環比下降26%。其中一線城市總成交金額為1963億元,同比增長37%,環比下降25%;二線城市總成交金額為5416億元,同比增長1%,環比下降達到36%;三四線城市總成交金額為2057億元,同比增長117%,環比增長32%。

無論是土地成交總規劃建筑面積,還是土地成交金額,三四線城市表現足夠搶眼。

克而瑞也認為,上半年一二線城市土拍制度從“限價”到“限售”的調控力度不斷加強,土拍熱度有所回落;而三四線城市土拍市場持續火熱,成交量顯著上升,并成為土地市場顯著亮點,也吸引了如碧桂園、恒 大等大牌房企在這些區域加快了布局步伐。

中西部城市以量領先

分城市看,克而瑞的上述報告顯示,中西部城市,特別是省會城市土地市場持續高位成交。其中鄭州以2070萬平方米的總規劃建筑面積位居首位,重慶、武漢緊隨其后,土地成交總規劃建筑面積均超過1000萬平方米。土地成交總規劃建筑面積前20位的城市中,中西部城市占據9席。這些城市土地的大規模成交,也將在未來2至3年內形成巨大的潛在住宅供應。

土地出讓金規模方面,在重點監測的50個典型城市中,中西部城市表現也可圈可點,前10位中中西部城市占據4位。上半年,北京以989億元的總金額高居首位,武漢以724億元緊隨其后,重慶、合肥、鄭州分別以663億元、494億元、479億元位居第三位、第五位、第八位。

而在溢價率方面,三四線城市表現搶眼,高溢價明顯,且與二線城市土地單價差距逐漸縮小。上半年,全國土拍成交均價為5381元/平方米,平均溢價率為38%。其中一線城市土拍成交均價為16168元/平方米,溢價率為25%;二線城市為4761元/平方米,溢價率為33%;三四線城市為4160元/平方米,溢價率高達72%。

值得注意的是,重點監測的50個典型城市土地成交溢價率數據也顯示,環廣深的清遠以214%的溢價率高居首位,惠州、佛山、肇慶、中山的溢價率分別為100%、99%、86%、81%,環上海的嘉興、鎮江的溢價率為121%、81%,上述7個三四線城市的溢價率排名均位居前10。

克而瑞認為,三四線城市成為推動全國交易規模上漲的最主要動力。此外,在三四線城市房價快速上漲的推動下,將會有越來越多的房企開始考慮向三四線城市布局。

易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,上半年土地市場的投資熱點主要集中在兩個區域:一個是環京、環滬、環廣深三大城市群周邊的三四線城市,這些城市的外來人口導入速度較快,加速了這些城市房地產的去化,也增強了房企在這些城市拿地的信心;另一個是中部的部分城市,目前中部城市的土地投資節奏加快,整體上要高于東部和西部。

嚴躍進認為,下半年房企依然會選擇在上述兩個區域拿地,但在調控趨嚴的大背景下,房企在此類區域拿地依然要把控好風險。

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